Что такое кадастровая стоимость , чем отличается от рыночной стоимости

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Фактически, кадастровой стоимостью является расчетная величина, отражающая представление государства о ценности объекта недвижимости при его использовании. Кадастровая стоимость является сведениями о стоимости недвижимости, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. В отношении отдельных объектов недвижимого имущества на основании их кадастровой стоимости определяется налоговая база, т.е. рассчитывается подлежащая оплате в бюджет сумма ежегодного налога на недвижимое имущество.

Данная стоимость определяется согласно государственной кадастровой оценке независимым оценщиком, проводящим оценку в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (с учетом вступившего с 01.01.2017 в силу вступит Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

При этом, согласно действующему законодательству, кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Т.е. законодатель указывает, что кадастровая стоимость по своей сути соответствует рыночной, однако не исключает возможности изменения сведений о кадастровой стоимости по заявлению собственника при соблюдении соответствующей процедуры и предоставлению сведений об актуальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

     Причиной существенного превышения кадастровой стоимости над рыночной является различие используемых методик при их определении. Кадастровая стоимость – менее гибкий показатель, чем рыночная стоимость и устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости играет существенную роль при налогообложении. Завышенная государственная оценка может стать причиной получения серьезного финансового бремени, которое под силу не всем собственникам.

Именно поэтому законодатель предусмотрел ряд процедур, позволяющих минимизировать расходы, связанные с владением объектом недвижимого имущества, путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде и/или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. При этом, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» к недостоверным сведениям относится допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.